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第一次开博客，欢迎大家来到我的博客! 我是黄蕾,一个正直的人，一个直率的人，一个不庸俗的人，一个不随波逐流的人。特别喜欢李承鹏和何东的博客！刚喜欢上韩寒的博客和许三多！不抛弃！不放弃！我的欧洲杯呀！奥运会要开始了！

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2008-6-16 11:48:43|父亲节祝愿父亲健康好运

父亲节祝愿父亲健康好运

昨天是父亲节，但按照上周预约，一大早就和父亲去了趟同济，非常顺利地完成了最后拆线。当走出同济大门时，我再次从心里虔诚祈祷，真心祝愿我们大家都离健康更近一点，离医院更远一点，特别是祝愿我的父亲一定要健康好运。

近段时间，心情特别难受。不仅是因为正处于地震灾难中的兄弟姐妹让我心痛，而且我自己也恰好在这个时候遇到人生的最大一次困难。

我在上篇博文中写到：为生命虔诚祈祷！只要永不放弃就会有机会!一切都会好起来!加油！”。其实这句话，不仅是写给当时正处于地震灾难中的人们，更是写给我自己和我家人的。

今天早上在MSN上又接到朋友的祝福：“自然发生的事情，轻松接受，乐观对待，并更好的生活着，这是我们唯一能做的。祝福黄老爸身体健康！我们会一直在你身边。”再次真心谢谢身边的这些好朋友！

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2008-5-19 15:23:25|祈祷沉思

祈祷沉思

我们为生命虔诚祈祷!

只要永不放弃就会有机会!一切都会好起来!加油!

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2008-4-25 23:10:09|4月26日，你愁了吗?她却愁了!

4月26日，你愁了吗? 她却愁了!

这几天看报纸时，尽管没有刻意看报纸广告，但还是觉得满眼尽是黄金楼盘，黄金的地段，黄金的价格。

而且每个楼盘都不约而同选了个好日子——4月26日，不是4月26日开盘就是4月26日认筹。都扎堆在4月26日，都等着购房者去淘金呢！

我也仔细看了看日历，的确为了抢“金四银五”的楼市档期，4月26日还真是个好日子。

可一位从事市场研究的朋友昨天在MSN上问我：“你说我去哪踩盘呀？我愁呀！”这对她来说真是个现实问题!

我想了想,赶紧给她支了一招：你可以让住在汉口的同事帮你去百步现代城看看;让住在武昌的同事帮你去金地和金都看看;让住在桥口的同事帮你去三金看看;让住在……去看看;然后你自己去光谷看恒大，去看看汪涵和谢霆锋，不就解决了吗？”结果，她在MSN上传来两个

的表情过来。

哎！我这朋友也是的,她又不是去买房，又不是去卖房，只是去看房，她愁什么呀!

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2008-4-8 14:45:54|为了感谢，为了告别

为了感谢，为了告别

我已于上上周正式离开21世纪不动产，也许每个人离开一个地方和一片回忆，都会有一种属于他们自己的方式，我希望是一种安静的方式，所以悄悄地走，也正如悄悄地来。

由于没有告知所有朋友，所以在刚刚离开的这段日子里，还会接到很多朋友的电话、留言和邮件。我通常是先延续以前的工作合作，然后再告知他们我已离开21世纪不动产，他们的第一反应就是非常婉惜，因为前期的合作非常愉快；第二反应就是非常关心，问我下一步的选择。

在此谨以此文感谢这些朋友，特别是《楚天金报》的杨彦夫；《长江商报》的胡晓莉，陈红霞，曾里，龚丽；《楚天都市报》的刘唯；武汉搜房的李国政，汪泉，喻世杰；济南搜房的魏思远；非常感谢你们对21世纪不动产的信任，更是非常感谢你们对我的信任和关心！

同时也特别感谢依旧坚持上黄蕾博客的体系同仁，这不仅让我想到21世纪不动产的宗旨——“真诚服务，始终如一”，我也会在以后的日子里，始终如一和真诚地回复同仁们的所有留言。

最后顺祝各位同仁一切顺利！

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2007-12-27 16:52:43|点评2007年武汉二手住宅市场（下）

2007，武汉二手住宅市场的真实表情（下）

——点评2007年武汉二手住宅市场

2007特别印象

点评一：楼市与股市的联动

2007年，“买房了吗？”和“买股票了吗？”是人们谈论最多的两句话。楼市与股市已成为2007年资金流入最大的两个市场，资金量也随着两个市场的利好发生转移。按照经济规律，当股市出现高速增长或快速下降时，股市和楼市几乎呈现同向变动的关系，股市会对此阶段的一手房和二手房市场起到一定的拉动或抑制作用。其它阶段，股市与楼市则呈现反向变动的关系。今年也的确出现了楼市与股市的联动效应，特别是在楼市和股市最热的时期，买房还是买股票，还真是一个问题。

从10月16日，股市从历史最高点6124点开始回落，两个月后已回落至4800点左右。在此轮股市回落的过程中，对于相对滞后的楼市来说，只是成交量出现了正常的阶段性下跌，成交价格依旧坚挺。但不知道这种坚挺的价格能够坚持多久的时间？坚持过后是太阳照常升起，还是……？

点评二：供不应求与有价无市

在今年的市场中，出现了两种对比强烈的现象——供不应求和有价无市。

供不应求：在今年最火爆的7月和8月，只要一套高性价比的二手房“浮出水面”，毫不夸张地说，如果购房者稍稍迟疑一天，看房当天不出手或下定稍慢一点，可能第二天想买都会错失机会。同样在今年的一手房市场，也出现过这种过于火爆的现象，均价1万3的楼盘开盘当天，6个小时销售完毕。虽然这只是个别现象但值得大家思考，难怪著名评论人李承鹏戏称：买房者像买鱼翅一样买房，可卖房却像卖大白菜一样卖房。

有价无市：从今年9月起，二手房市场的挂牌价格严重有价无市，直接导致二手房交易量的下降。一是源于前期二手房交易过于火爆，导致卖方的期望值太高。二是源于个别热点区域中，由于二手房的位置与配套绝对高于同期开盘的一手房，会出现个别二手房价格高于一手房价格的特例现象。但这些特例现象却误导大多数业主不能正确预估自己的房产价值，不断提高挂牌价格导致严重有价无市。但当二手房失去其最大的价格优势后，购房者就会直接选择购买一手房了。所以建议卖方不要陷入“越涨越不卖”的怪圈，应该合理预期，理性报价，适时出手，现金为王。

点评三：利好和利空消息年底频出

11月14日，深圳中天置业老总携巨款潜逃，给中介行业带来严重影响，再次烤问中介行业的诚信。

12月5日，中央经济工作会议决定将已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，将严格控制货币信贷总量和投放节奏。

12月7日，中央要求2008年1月内，全国31个省区市都要完成换届工作，选举产生新领导班子。其范围之广，速度之快也是近年少见的举动。

12月8日，武汉城市圈正式经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会”改革试验区。

12月8日，央行宣布再次上调存款准备金率1%，已达14.5%的存款准备金率也创下了20年来的历史新高。与以前每次只调0.5%不同，这次上调了1%，力度明显加大。

12月10日起，由国务院发和相关部委共同组建的调查小组将赴全国各城市进行“24号文”落实情况专项调查，同时也将针对房价涨幅过快以及住房结构调整等情况进行实地调查。

12月12日，央行宣布第二套房产以家庭界定后。反应最敏感的股市中，房产股连续下跌，像万科这种预计2007年全年净利润增长100%~150%的房产股，也连续下跌。

12月18日，央行明确要求坚决取消转按揭和加按揭贷款。

在今年房地产的收关阶段，这些利空和利好消息频频传出，是否意味着什么？我们不得而知。

2008年的武汉楼市，无论对于一手房市场还是二手房市场，一定会是给挑战挑战，给压力压力！

2008年的武汉楼市，我们也将拭目以待！

相关阅读：点评2007年武汉二手住宅市场（上）

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2007-12-27 16:41:45|点评2007年武汉二手住宅市场(上）

2007，武汉二手住宅市场的真实表情(上）

——点评2007年武汉二手住宅市场

2007年的武汉楼市，在政府、开发商、代理商、购房者的博弈中度过了不平凡的一年。

2007年的武汉楼市，在积蓄两年之后，先是超常爆发，后是恢复正常。

2007年的武汉二手住宅市场，和一手房市场紧密联动，并呈现以下特征：

市场面

1、二手住宅总体成交量

2007年的武汉二手房市场再次爆发，先从21世纪不动产的新增中介门点来看，开业新店新增27家，新店增长率达到50.91%。再从二手房成交量来看，2007年1至11月二手住宅成交量，与2006年同期相比，增加了49.34%。

2006年与2007年二手房住宅成交量走势图（图一）

点评：

从图一可以看出，2007年的二手房市场经历了蓄水期、正常期、异动期、理性期、冷却期五个阶段。

蓄水期——1月至2月。每年年初和每年春节附近，二手房市场都会处于蓄水期，交易量偏低。

正常期——3月至5月。经过两个月的积蓄，二手房交易从3月开始全面提速，二手房交易也进入正常的发展轨道。

异动期——6月至9月。今年这个时期相比历年同时期都更火爆，高温的天气没有阻挡购房者的购房“高温”,持续数月保持超乎正常期的走势，二手房市场完全处于“卖方时代和房源时代”，天气最热的8月也成为二手房交易最热的8月。

理性期——10月。二手房成交量从9月起开始微幅下降，10月起，成交量继续小幅下降。此段时期，特别是买方开始回归理性，买卖双方再次对价格判断处于博弈和胶着状态。

冷却期——11月至12月。根据房地产经济周期的正常调整过程，交易量在冲高之后必定要回落，而且每年到年底时，买卖双方的交易热情都会下降。在一手房成交量回落的同时，二手房成交量也开始迅速回落。

2、二手住宅成交净单价

2007年二手房住宅成交净单价走势图（图二）

（注：此均价为房屋净单价，不含装修、家电、税费等费用）

根据21世纪不动产武汉区域研发中心的统计数据表明，今年1月-11月武汉二手房住宅平均净单价为3528.66元/平方米，每月平均涨幅为2.84%，11月武汉二手住宅成交净单价达到4086.58元/平方米。特别是7至9月，二手房住宅均价随着一手房价格的上涨，出现了跳空高开的现象，8月份与9月份的二手住宅净单价的上涨

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2007-11-5 14:33:05|买方如何应对卖方的单方面违约涨价？

房价上涨考验交易双方的诚信

——卖方因房价上涨单方面违约，买方如何保护权益？

近段时间，二手房市场虽然持续保持高热度，但由于一手房价和二手房房价齐齐攀升，也出现了一些因房价上涨房东单方面违约的二手房买卖纠纷。

交易案例：(略）

现象解析：

这种因房价上涨而出现的违约，都是出现在买卖合同签订之后，房产过户手续之前。在此期间，由于卖方因为房价的攀升，心态会发生变化，不愿再以合同约定价格出售房屋。然而，在未办理过户手续之前，房产的处置权还是归属于卖方，买方不得强制要求卖方履行。又由于房价上涨给卖方带来的收益往往大于其要支付的违约金，所以许多卖方宁愿违约也要解除原合同。

现在最让买方和中介方感到为难的是，卖方在交易前只会提供房产证复印件，在违约后的执行过程中，买方和中介方不能强制要求卖方履行合同或赔付违约金。所以对于买方来说，既不愿接受卖方的自抬价格，也不愿选择较为繁琐的仲裁司法程序，多是选择使用违约金条款来维护自身权益。

相关建议：

1、双方都要慎签合同，共同讲求诚信。

双方都要慎重签订合同。买方一是要首先了解房屋的产权情况和其他权利瑕疵，比如了解是否为共有财产，是否存在房屋抵押，要求提供确保有权处分所售房屋的证明。二是尽可能全面考虑房屋细节问题，在合同中清楚标注违约赔偿责任、付款方式、时间、物业交割（特别是水、电、煤气、物业费用、家电等方面的交割）。

卖方在合同订立前，要充分提前考虑到房价上涨等因素。但当卖方同意签订合同立后，就应严格履行，不应随意毁约，与买方共同讲求诚信。

2、在合同中约定较高金额的违约金。

由于房价上涨给卖方带来的收益往往大于其要支付的违约金，所以许多卖方宁愿违约。现在在这种房价上涨的大背景下，一定要在合同中注明毁约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。

特别是在违约条款栏中尽量将违约赔偿额定高一些，约定较高金额的违约金。一是对业主的违约提出心理警示，最大限度地避免违约的发生。二是当买方决定利用较为繁琐的司法程序来保护自己的权益时，这种定金罚则和违约金条款可增加违约方的违约成本。

3、提前准备贷款、过户相关资料，尽快办理过户相关手续

二手房交易手续比较复杂，时间较长。一是由于贷款面签审批时间和各区局办证时间本就很长，二是买方在提供所需资料时，又会耽误一些时间。造成双方从签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，而在此期间，如果房价上涨比较明显，这样容易造成卖方的心态发生变化。

21世纪不动产建议，买方在签定合同之前就要求中介方提供一份贷款和过户所需资料明细表，提前做好资料准备工作，可以有效减少自已准备资料的时间。

4、网上签约备案可有效抑制卖方单方面涨价违约

11月1日，武汉市将全面推行二手房网上签约、网上备案、交易资金监管等新规定。根据新规定，当买卖双方达成购买意向后，必须在武汉房地产市场信息网上发布二手房公示信息，并进行二手房居间合同网上备案。合同正式备案之后，卖方和买方是不能无故违约和无故撤消已备案合同。如果已备案房源一直没有撤消，在此期间卖方是不能再次出售这套已公示的房源。

作为提供房产交易服务的中介机构，当违约成为事实的时侯，应该尽力维护守约方的利益，积极进行调解，从而最大限度的挽回守约方的利益。房价上涨的确在考验交易双方的诚信，希望二手房交易的三方——卖方、买方和中介方共同讲求诚信，共创诚信的交易环境。

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2007-10-26 17:28:18|第二套房产提高首付对二手房市场的影响

购买第二套房产提高首付对二手房市场的影响

相关背景：

9月15日，央行再次上调人民币存贷款基准利率，五年期以上的贷款利率已为7.83 ，这也是今年内的第五次上调利率。

9月27日，央行规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

第二套房产界定：

10 月 19 日，央行、银监会召集工行等五家大型商业银行，就“第二套房”的标准定下基调：首先、已结清银行贷款的购房者，如再贷款仍可享首套自住房待遇，利率可酌情下浮；其次，公积金贷款不列入认定是否为“第二套房”的参考项。具体操作及实施细则由各商业银行自己掌控。

二手房贷款相关规定：

二手房贷款额度：

贷款最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的70%。

解读：银行为了控制贷款风险，都是按相对较低的房屋评估值来发放贷款，二手房贷款最高额度都会低于实际购房总价的70%，一般在实际购房总价的60%。所以，对于二手房购买者来说，在此新政之前，二手房首付款比例已接近成交价的四成。

二手房贷款年限：

1、贷款期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年；

2、借款人年龄与贷款期限之和，男性不超过60岁，女性不超过55岁。

解读：由于二手房贷款年限最长为20年，同时大多数二手房的购房者，非常希望贷款年限更长一些。所以，大多数二手房贷款者不会为了规避此新政，特意以父母名义购买房产。因为以父母为二手房贷款主体，如果父母年纪太大，是根本不能取得二手房贷款。

市场反应及影响：

大多数二手房购房者会询问贷款新政相关情况，但了解清楚之后，心态表现较为平常。一是购房者可以接受现有各家银行对第二套住宅的界定(以个人来界定,已结清贷款再申请不属于第二套房)。二是有能力购买第二套住宅的购房者，对第二套首付比例提高的担心度倒是不高，却是非常关注对第二套住宅贷款利率的变化，因为贷款成本确实提高了许多，有些心有余悸。

就以五年期以上贷款利率为例，基准利率为7.83%，第一套贷款利率为基准利率下限6.6655%,但第二套贷款利率为基准利率的1.1倍,也就是8.613%。

相关建议：

此新政加上以前诸多新政，也再次提示购房者，应该更理性地评估自身的购房需求以及支付能力，只买最适合自己的房产。

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2007-9-28 12:10:43|有感于李承鹏《我就是那只蝙蝠》

有感于李承鹏《我就是那只蝙蝠》

昨天早上：发完“给挑战挑战，给压力压力”后，看到大家的热情回应，非常感谢，在此谢谢各位球友和各位网友的关注和支持！

昨天下午：看了李承鹏的博客，本想看看球评，却看到一篇房评。在此，特别推荐李承鹏《我就是那只蝙蝠》这篇文章，先附上李承鹏精彩语录：

李承鹏语：让我感到很奇怪的景象是：一方面人们都在抱怨房子太贵，一方面，任意一家只要有顶有墙的楼盘一开盘就被疯抢一空。小时候看到过关于“米市”的情节，老百姓一边诉说着大米太贵，一方面像洪水一样冲向米市。

我的感受：就是担心如果现在不买房，以后更买不起房，也就再次进入“越涨越买，越买越涨”的循环怪圈。

李承鹏语：我不小心听说这样一个故事：一个年轻人为了在成都买套房，不惜坐火车从外地赶到省城，在某楼盘售楼处附近租了一个月房，这样他终于排到了号，订购了一套二居室的房子。连买房都得租套房排房号了，比粉丝们凌晨三点开始排队等李宇春的签名还要疯狂。

我的感受：想到上周写的“三个火枪手后的第四个火枪手”这篇文章,再次感叹，有些购房者真是无意之中成为推高房价的“第四个火枪手”呀！

李承鹏语：谁要说中国老百姓很有钱，不是被任志强派来卧底的，就肯定是疯了，但现在是，卖房就像卖大白菜，而买房却像买鱼翅。新楼盘一开盘就售空500套再正常不过了，很像批发过冬的大白菜，而买房的老百姓却精打细算着每一平方米的进出账，那可是鱼翅的价啊。

我的感受：虽然任志强一直是李承鹏的文字火力对象，但我依旧喜欢李承鹏与任志强两位个性强人。看完此文后，我的MSN已换成了“卖房像卖大白菜，买房却像买鱼翅”！

李承鹏语：我就是那只满嘴鲜血的蝙蝠，我的哥们以为我运气好找到了饥荒年间的新鲜血液，其实我是撞上了一棵树——那涨出来的四十万其实就是我自己的血，因为我把房子卖了的话，必须花更多的钱才能买到同样位置同样大小的房子。

我的感受：很多人都是那只蝙蝠！

今天早上：中国人民银行、银监会发布通知明确规定，对申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。真是“给挑战挑战，给压力压力”呀！

（另附女足世界杯）

昨天晚上：看了巴西对美国，想起巴西对中国，就想到以下：

都是4：0，桑巴女足再现桑巴男足。巴西女足PK中国男足？呵呵！没有不可能！

都是老门将，都是相同的命运！真是廉颇老矣吗？让人同情的韩文霞和斯库里！

都是10号，一个世姐，一个亚姐，差距那是相当大！喜欢21岁的Marta！记住Marta吧！

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任志强：房地产业开始“杀母猪”

2007-9-26 17:38:53|给挑战挑战，给压力压力

给挑战一个挑战，给压力一个压力

“给挑战挑战，给压力压力，让痛苦痛苦”是2007年FIFA女足世界杯中国队的宣传语。看到这则宣传语时，马上就将MSN上的签名换成了：“给挑战一个挑战，希望玫瑰再次绽放！”非常幸运，第一场对丹麦的比赛中，尽管女足除了长传还是长传，但在咱们买票入场的5万武汉热情球迷的助威下，玫瑰还是绽放了！

当看到马晓旭在赛场上，除了摔倒还是摔倒时，又将MSN上的签名换成了：“马晓旭，站直了，别摔倒！”可能她听到了，终于在最后一场比赛中可以站着踢球了，但非常可惜，女足没有成功穿越挪威森林。

虽然早以抛弃了中国男足，但依旧关注中国女足，更是怀念刘爱玲和孙雯那届中国女足！尽管此次世界杯没有进入四强，尽管这支年轻的中国女足还技不如人，但相对于三个月前的比赛恐惧症，相对于更早的六连败，这支女足玫瑰都尽力了！也都绽放了！希望玫瑰下次绽放得更美丽！

近段时间不仅关注了女足，也关注了房地产。上述内容虽与房地产无关，但此次世界杯的宣传语，却与房地产太相关了！这几天在整理部分资料时，马上想到这句宣传语,“给挑战一个挑战，给压力一个压力”很适合形容近期房地产市场。

先看行政监管：

9月16日，国土部通报土地违规案例，湖北省7件土地违规案件被列入两部督办名单中。

9月18日，武汉市国土资源和房产管理局清查武汉楼市，连出重拳，通报房地产违法违规的八个典型。

9月26日，重庆、广东建设银行按照总行部署，将第二套住房按揭首付比例提高至四成。

的确，房价的再次上涨也给政府挑战一个挑战，给行政管理部门压力一个压力。

再看土地市场：

8月27日，武汉东湖开发区关山一路以东，雄楚大道以南的EP(2007)009地块，最后的楼面地价达到5046.98元/平方米。不仅刷新了6月27日EP(2007)008号马鞍山森林公园地块的2970楼面地价，更是暂时创造了武昌土地市场最高地价纪录。

9月4日，位于青山区40街坊的P(2007)027地块的楼面地价为4971元/平方米，而位于江汉区马场角路的P(2007)026地块，被万科以5287元/平方米的楼面地价竞拍成功。

9月25日，武汉王家墩中央商务区（CBD）首次挂牌出让，位于汉口范湖P(2007)036被华润置地以26.92亿元拍得，楼面地价为6208元/平方米。

真是巧合，又见华润！我记得早些时候写过一篇文章——没有最高，只有更高，也提到华润，现在再看这篇文章还是很有感触！那篇文章中写到：“如果现在有人问我，武汉的地王是谁？我也会回答：下一个！”当时还写道：“让人们更没有想到的是,4月30日，华润集团旗下的另一家公司---重庆润隆以3887元/平方米的楼面地价，拿下汉阳琴台路以北的汉钢地块，不仅创造了汉阳的最高楼面地价,也刷新自己六天前保持的地王记录。”

看看现在的记录，真是没有最高，只有最高！

现在的楼面地价都突破这个数了，待这些楼盘建成时，真是给开发商挑战一个挑战，给购房者挑战一个挑战，更是给购房者压力一个压力！

（ PS：我的一位暂未购房的同事恰好看到这篇文章，问我怎么办？我说：“变压力为动力！祈求自己挣钱的速度更快！更快！” 她听后哈哈大笑，说了句：“那就不指望了！”）

此文最新更新：有感于李承鹏的《我就是那只蝙蝠》

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